Hipotecas: Lo esencial
Hoy en día, la compra o venta de una vivienda es uno de los proyectos más importantes encarados por muchas personas en toda su vida. Este proceso tan complicado puede ser facilitado por nuestro personal.
Le aconsejamos que se prepare antes de comenzar la búsqueda de una nueva vivienda. No debe desperdiciar ni tiempo ni dinero y seguir nuestra guía hará que esta experiencia sea mucho más placentera. No necesita gastar dinero hasta que no esté preparado, y algunas personas verán que ser propietarios de una vivienda no es lo adecuado para ellos.
Una vez informado, le sugerimos que implemente la búsqueda de su inmueble, y eventualmente el proceso hipotecario, con la ayuda de un asistente profesional. El bajo costo de trabajar con un profesional será compensado al final, ya que no cometerá los errores típicos de quien compra por primera vez.
¿Debería Alquilar o Comprar una nueva vivienda?
Búsqueda de un Agente inmobiliario
¿Cuándo & dónde buscar su nueva vivienda?
Estrategias para conseguir una vivienda.
Antes y después de la negociación.
Tácticas para negociar con el Vendedor
Financiación de una nueva vivienda: lo esencial
¿Debería Alquilar o Comprar una nueva vivienda?
Son muchas las ventajas de comprar una nueva vivienda, en lugar de alquilarla.
El ser propietario de su vivienda, en oposición a alquilarla, no es sólo un beneficio financiero, sino que también le brinda un lugar al cual llamar realmente hogar. Obviamente, acarrea la responsabilidad de mantener su propiedad, pero también le da la libertad para hacer lo que desee con ella.
Muchas veces el dinero empleado por un locador en gastos de alquiler puede diferenciarse dependiendo de la cantidad que un propietario paga por su hipoteca. Sin embargo, estos elementos parecen incomparables cuando se tienen en cuenta las deducciones impositivas, los muchos beneficios recibidos al tener una vivienda propia, y los reales ahorros ofrecidos.
El pago mensual de la hipoteca es fijo en muchos casos durante la duración del préstamo, mientras que el monto del alquiler puede aumentar a voluntad del propietario o como mínimo, junto con la inflación.
Quienes compran una nueva vivienda también deben considerar la revalorización (el valor del dólar aumenta el valor de su vivienda con el tiempo) Mientras sea propietario de su vivienda, ésta se revalorizará por miles de dólares, que eventualmente serán suyos al momento de venderla.
Los locadores se llevan un porcentaje del pago del alquiler mensual para pagar sus propias hipotecas, junto con los gastos en los que incurren al mantener el alquiler. No debe olvidar, que ellos alquilan la propiedad para obtener una ganancia, incluyendo la revalorización eventual que ganarán cuando revendan la casa o departamento.
Si compra una vivienda, deberá pagar por los gastos de mantenimiento, y también ganará en los ahorros impositivos y revalorización de la propiedad.
El alquilar o comprar una vivienda es un tema complicado. Si está listo para tener su propia casa, tendrá mayores beneficios.
El Servicio Interno de Ingresos de los Estados Unidos de América permite a los propietarios deducir intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad y otros gastos incurridos por ser dueños de la misma, al presentar la declaración anual de impuestos. Los propietarios también tienen beneficios impositivos al momento de vender sus viviendas: La ley impositiva vigente, en algunos casos, permite excluir un monto de hasta $250.000/ por persona del capital obtenido por la venta o intercambio de la propiedad utilizada como vivienda principal, de las ganancias imponibles.
Si actualmente posee una propiedad, debería considerar venderla primero. Si la nueva compra no depende de la venta de su actual propiedad, se encontrará en una mejor posición para negociar.
La reubicación de su vivienda puede ser estresante, y podría tener en cuenta la posibilidad de alquilar por un corto período de tiempo, para evitar la presión y el apuro de tener que comprar una vivienda.
Sepa de dónde provendrá su pago inicial: de una caja de ahorro, de la venta de la propiedad actual, o de una donación. Recuerde que los prestamistas convencionales sólo le permitirán usar el 5 % del pago inicial proveniente de una donación. Los prestamistas verifican la antigüedad de sus depósitos para asegurarse de que no estén compuestos por más del 5 % de fondos provenientes de donación.
Finalmente, considere obtener una aprobación preliminar para la obtención de una hipoteca. Muchos vendedores de propiedades tomarán en forma más seria su oferta si saben que ya ha sido aprobado en forma preliminar. De hecho, muchos corredores de bienes inmuebles no le mostrarán propiedades hasta que no tenga una carta de precalificación proveniente de un prestamista.
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Búsqueda de un Agente inmobiliario
Los agentes inmobiliarios pueden ofrecerle una cantidad considerable de ventajas en la búsqueda de su vivienda. Tienen acceso al Servicio Múltiple de Ofrecimientos Inmobiliarios (MLS), que enumera todas aquellas viviendas a la venta en su área. También pueden tener algunas propiedades disponibles en su inmobiliaria que aún no hayan sido agregadas al MLS.
La experiencia del agente inmobiliario será valiosa tanto para el factor dinero, como para el factor tiempo. El conocimiento de los Agentes inmobiliarios acerca de los valores de otras propiedades en el mercado local que hayan sido vendidas recientemente, y las ventajas y desventajas de la vivienda que usted selecciona, lo pondrán en una mejor posición para negociar.
Y sin costo alguno para usted, la comisión del agente inmobiliario está incluida en el precio de la vivienda, y se paga de la venta eventual. Si realiza una búsqueda sin el agente inmobiliario, en la mayoría de los casos no se ahorrará el costo por la comisión del mismo, ya que está incluida en el precio de venta de la vivienda.
¡Los errores pueden pagarse caros y el agente inmobiliario puede prevenirlos!
Hay tres tipos de agentes inmobiliarios:
1. Los agentes del vendedor – que representan al que realiza la venta
2. Los agentes del comprador – que representan a dicho comprador
3. Los agentes duales- representan tanto al comprador como al vendedor
Por lo general, las comisiones de bienes inmuebles son de entre un 5% y un 7 % y tal vez mayores para terrenos baldíos y propiedades comerciales.
Tome su tiempo para seleccionar su agente inmobiliario. Visitar casas abiertas a exposición, o preguntar a amigos y parientes si tienen referencias de alguien son todas formas apropiadas para buscar un agente adecuado. Si ya ha escogido la zona de preferencia, se encontrará con que un corredor inmobiliario tiene una presencia más fuerte en esta zona, en comparación con otro.
Una vez que se haya contactado con un agente específico, pregúntele en qué zona de la ciudad se especializa. ¿Cuánta experiencia tiene? ¿Cuántas propiedades dentro del rango de precio de la suya ha vendido en el último año? ¿Es un corredor inmobiliario? Los corredores inmobiliarios son miembros de la Asociación de Corredores Inmobiliarios y han acordado respetar su código de ética. Trate de encontrar a alguien con quien se sienta cómodo, para poder expresarle lo que le gusta o no, al momento de ver posibles viviendas.
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¿Cuándo & dónde buscar su nueva vivienda?
Las viviendas lucen mejor durante la primavera y el verano, por lo tanto los precios pueden ser un poco mayores en esa época. Sin embargo durante el otoño y el invierno, cuando caen las hojas y los jardines ya no están florecientes, los vendedores son por lo general más flexibles al negociar, ya que saben que deberán esperar hasta la primavera para que su casa luzca lo mejor posible.
Algunos creen que deberían esperar a que bajen las tasas de interés. Sin embargo, este plan no siempre funciona ya que los vendedores también siguen las tasas de interés y pueden pedir precios más altos cuando saben que el mercado crediticio se encuentra a favor del comprador.
Recuerde que mientras más abierto se encuentre a las zonas y planos de cierta ciudad, más chances tendrá de encontrar lo que está buscando.
Pídale a su agente que realice una nueva búsqueda en el MLS basándose en las especificaciones detalladas por usted para su nuevo hogar. Mire en los volantes de las inmobiliarias que se encuentran en los supermercados, los avisos clasificados del diario local, y en Internet, ya que muchos corredores inmobiliarios publican el listado de propiedades a la venta en sus sitios web.
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Estrategias para conseguir una vivienda.
Consiga un mapa y seleccione su zona preferida de la ciudad en la que se encuentre interesado. Mire primero en estas zonas y luego extiéndase a otras zonas en caso de no encontrar lo que desee.
Para ahorrar tiempo, hable con su agente o con el vendedor antes de visitar las posibles propiedades. Una simple conversación puede ahorrarle una visita a una vivienda inapropiada. Solicite a su agente las direcciones de los posibles hogares que haya encontrado en el MLS y recorra la zona. Dar un vistazo puede valer más que mil palabras, y puede ahorrar tiempo una vez que ha visto la parte exterior. El ver la parte exterior puede ser determinante para decidir si está interesado en verla por dentro junto con su agente inmobiliario.
Dígale a su agente inmobiliario lo que le gusta o no para enfocarse mejor en sus preferencias reales antes de seguir adelante.
Si realiza múltiples visitas a la misma casa, intente ir en diferentes momentos del día. Las cosas pueden verse de otro modo a la luz del día o al anochecer y viceversa. Intente hacer una visita durante la semana y otra vez durante el fin de semana para observar las características cambiantes del barrio. Preste atención especial al ruido en la zona, y no se olvide de fijarse en el tránsito que pasa por el frente de la vivienda.
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Antes y después de la negociación.
Antes de comenzar a negociar, debe conocer el mercado local. Conozca el precio de venta del año anterior de cualquier vivienda de la zona comparable a la suya y pídale al corredor inmobiliario que le prepare una lista.
¡No le diga al vendedor más de lo necesario! El motivo de su búsqueda y cuándo debe mudarse pueden ser grandes ventajas para el vendedor a la hora de negociar. Es muy fácil revelarle esta información al vendedor en una conversación amistosa informal.
Averigüe los motivos de la venta. ¿Hace cuánto está en venta la propiedad? ¿Por cuánto tiempo ha sido el actual propietario el dueño de la vivienda? ¿Cuánto han pagado por dicha vivienda? ¿Le han hecho mejoras? ¿Cuánto debe el actual propietario de la hipoteca? ¿Quién construyó la vivienda y cuál es su reputación?
Tome nota de cualquier defecto que pueda tener la propiedad y solicítele a su corredor hipotecario que se asegure de que será reparado. Una vez que comience el proceso, los tasadores irán a la propiedad y podrán señalar todo aquello que usted pasó por alto, que deberá ser reparado por el vendedor antes de la compra.
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Los valores de las propiedades son diferentes a los precios de casi todo lo demás. Muchas cosas son incluidas dentro del precio de venta eventual, y el precio final es determinado por el vendedor y el comprador. Los tasadores pueden dar un valor estimado. Sin embargo, el precio final sólo puede ser determinado por usted y por el vendedor.
El precio pedido por el vendedor puede no ser un buen indicador del valor real de la propiedad. Algunos vendedores son realistas acerca del valor de sus hogares, otros no. Algunos necesitan vender rápidamente, mientras que otros pueden esperar.
Usted puede hacer una oferta baja si piensa que el precio de venta es desacertado, sin embargo debería estar preparado para dar ejemplos de propiedades similares vendidas por el precio que usted está ofertando para apoyar su propuesta.
Por otra parte, si el precio de venta de la propiedad es bajo, actúe con rapidez antes de que otro comprador tenga la oportunidad de celebrar un contrato de venta.
Una vez que tenga un contrato de compra de la propiedad, el vendedor está obligado por ley a venderla por el precio pautado. Sin embargo, usted no está obligado a pagar este precio, hasta que no se hayan cumplido con todos los condicionamientos del contrato. El vendedor no puede ser obligado a reducir el precio si se encuentran problemas durante inspecciones subsiguientes, pero usted es libre de retirarse del acuerdo.
Lleve a cabo la mayor cantidad posible de inspecciones mediante profesionales. El costo de las inspecciones es relativamente bajo, cuando se lo compara con lo que ahorrará al tener todos los problemas corregidos antes de la venta o al reducir el precio de la misma.
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Al comprar una vivienda, puede negociar más que el precio Puede incluir cualquier cláusula que considere importante; Esto se denomina condicionamiento. Sea cuidadosamente razonable. De lo contrario, el vendedor puede decidir no venderle la propiedad.
En su oferta, debería especificar con exactitud qué es lo que se compra, la propiedad, las instalaciones y los accesorios deben estar documentados en la oferta. Especifique la cantidad de su depósito, que es generalmente reembolsable si no se cumplen sus condiciones y la venta no se lleva a cabo.Debe incluirse una condición financiera si está por recibir un préstamo. Además debe especificar que tiene el derecho a realizar cualquier inspección que sea necesaria y finalmente la fecha de cierre.
Una cláusula de liquidación de daños y perjuicios le permite al vendedor mantener su depósito si incurre en incumplimiento de contrato de compra. Eso no significa que el vendedor puede retener su depósito si se niega a pagar por un arreglo de un defecto encontrado mediante una inspección.
La duración de su oferta debe ser de un día, o dos como máximo. Esto impide que el vendedor transfiera su oferta a otro posible comprador.
Incluya una garantía para cubrir cualquier problema que pueda encontrar después del hecho. Vale la pena el dinero gastado para que pueda estar tranquilo.
Evite incluir condiciones poco usuales, para que su oferta no resulte menos atractiva. A menudo, los vendedores aceptan sus condiciones al comienzo de la negociación; sin embargo, después de realizado el acuerdo, tienden a discutir por cualquier asunto menor.
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Tácticas para negociar con el Vendedor
La compra de su vivienda requerirá de paciencia y si la reúne será recompensado. Si percibe que su vendedor debe moverse con rapidez, no se apure. Permita que la casa se encuentre a la venta por un tiempo.
Mientras más tiempo permanezca sin venderse, más contento estará el vendedor de recibir una oferta. Sin embargo si la compra de esa vivienda es un buen negocio, puede que no permanezca en venta por mucho tiempo y corre el riesgo de perderse la compra ante otro posible comprador.
También puede hacer una oferta inmediata. Si se mueve rápidamente, el vendedor puede no haber recibido otras ofertas a considerar junto con la suya.
Su fortaleza de negociación recae sobre el tiempo en el que la propiedad ha estado a la venta, la urgencia del vendedor en realizar la venta y en cuán dispuesto esté usted de retirarse de la compra si no se acepta su oferta.
No olvide que es probable que el vendedor realice una contraoferta si considera que la suya no es aceptable. Siempre puede usted contestar a su contraoferta con lo que considere que sea otro precio razonable. Por ejemplo, puede pedirle que incluya algunos accesorios, si acepta el nuevo precio del vendedor.
Firme un acuerdo anterior a la realización de inspecciones para evitar gastar dinero en una casa que tal vez nunca compre.
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Financiación de una nueva vivienda: lo esencial.
Los fondos utilizados para comprar una nueva propiedad provienen de dos fuentes: usted y el prestamista.
Los prestamistas convencionales tienen dos límites de cantidad de dinero que pueden prestar.
El límite Préstamo a Valor (LTV- Loan to Value). Esto es la cantidad de dinero que el inversor prestará como porcentaje del valor de la propiedad. El LTV varía, de acuerdo a su crédito e historial de empleo, el programa de préstamos.
Límite al Monto del Préstamo Los préstamos conformes no pueden ser superiores a $417,000. Los préstamos superiores a esta cantidad se denominan Jumbo loans y tienen diferentes programas disponibles que los otros. Los primeros son preferidos por los prestamistas, ya que son fácilmente vendidos en el mercado secundario de hipotecas.
Las tasas de interés de las hipotecas generalmente siguen el mercado de bonos y no deberían encontrarse grandes variaciones en las tasas de interés entre uno y otro. Las variaciones aparecen en el costo total del préstamo. Éste incluye todos los gastos agregados al costo del cierre de dicho préstamo. Los gastos tales como la iniciación de préstamos, revisión de documentos, y tramitación pueden variar ampliamente entre un prestamista y otro. Para poder comparar en forma adecuada dos ofertas de préstamo, deberá tener un “Cálculo Estimativo de Buena Fe” de ambos prestamistas. Es la única forma de comparar entre las mismas categorías.
Los prestamistas prefieren prestatarios que tengan grandes pagos iniciales, suficientes ingresos para realizar el pago mensual de la hipoteca, una buena historia y calificación crediticias y reservas de efectivo suficientes para hacer frente a las épocas difíciles.
Los prestamistas utilizan dos índices para evaluar su capacidad crediticia. La proporción entre el pago mensual de la hipoteca y el ingreso y el porcentaje por reembolso anticipado.
El “ front-end ratio” es el porcentaje del ingreso a ser utilizado para gastos de vivienda.
El “back end ratio” es el porcentaje del ingreso utilizado para pagar todas las deudas mensuales (préstamos para autos, tarjetas de crédito) incluyendo gastos de vivienda.
Cada prestamista tiene diferentes índices que consideran aceptables.Los préstamos conformes tienen pautas de 28 % de proporción entre el pago mensual de la hipoteca y el ingreso y de 26% de porcentaje por reembolso anticipado. El prestamista individual sólo extiende estas razones cuando tiene en cuenta otros factores que pueden sopesar la razón excedida y cree que el préstamo podrá venderse en el mercado secundario de hipotecas.
Los prestamistas pueden sacar ganancias de los prestatarios en tres formas diferentes. Los gastos por iniciación del préstamo son las comisiones cobradas por los prestamistas para configurar dicho préstamo. La diferencia de tasas de interés es aquella existente entre la tasa que le ofrece el prestamista al prestatario, y el valor real del costo de los fondos. El prestamista también puede administrar el préstamo, en cuyo caso gana una comisión fija mensual por enviar notificaciones y cobrar los pagos relacionados con la hipoteca.
Usted podrá negociar la comisión por iniciación del préstamo y la diferencia de tasas de interés con muchos prestamistas. Por ejemplo, usted podrá obtener un préstamo con un 6% de tasa de interés y pagar un punto porcentual de comisión por iniciación del préstamo u obtener un préstamo de 5.5% por dos puntos porcentuales de comisión por iniciación.
