Preguntas Frecuentes sobre Hipotecas
¿Cómo puedo comparar dos ofertas de préstamo diferentes?
¿Qué es una hipoteca a Tasa Fija?
¿Qué es una Hipoteca a Tasa de Interés Ajustable (ARM)?
¿Qué significa Tasa de Porcentaje Anual (APR)?
¿Qué es un corredor hipotecario?
¿Qué es un gasto por iniciación de préstamos?
¿Qué significa Préstamo a Valor (LTV)?
¿Qué son los puntos de descuento en relación a una hipoteca?
¿Por qué son tan inestables las tasas de interés de las hipotecas?
¿Cuál es la diferencia entre establecer una tasa de interés fija o variable?
¿Cuándo puedo fijar una tasa de interés?
¿Qué documentos tengo que presentar para solicitar una hipoteca?
¿Qué significa precalificar para una hipoteca?
¿Qué significa obtener aprobación preliminar para una hipoteca?
¿Cuánto demora la aprobación de un préstamo?
¿Qué son los gastos de cierre?
¿Qué son los depósitos en custodia?
¿Puedo evitar los depósitos en custodia?
¿Puedo incluir mis costos de cierre en el total del préstamo?
¿Cuánto le llevará a un prestamista cerrar mi préstamo?
¿Qué es el Seguro Hipotecario Privado (PMI)?
¿Cómo puedo evitar el Seguro Hipotecario Privado?
¿Cuándo debe considerarse la refinanciación?
¿Qué es un préstamo en moneda fuerte respaldado por capital privado?
Las preguntas y respuestas presentadas en este sitio web son sólo con propósitos informativos Debe consultar con su apoderado, agente inmobiliario, o prestamista para las respuestas a las preguntas que pueda tener en relación a los programas de préstamos disponibles según su situación en el área local.
¿Cómo puedo comparar dos ofertas de préstamo diferentes?
Debe comparar la tasa de interés simple, la Tasa de Porcentaje Anual (APR), y el pago de cualquier comisión y puntos de descuentos. Para comparar dos préstamos debe obtener el Cálculo Estimativo de Buena Fe (GFE) de ambos prestamistas. Algunos prestamistas pueden promocionar bajas tasas de interés hipotecario; sin embargo tienen gastos por iniciación y tramitación de préstamos que aumentan su APR a niveles iguales, o mayores que un prestamista que promociona una tasa de interés un poco más alta.
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¿Qué es una hipoteca a Tasa Fija?
Una hipoteca a Tasa Fija mantendrá dicha tasa en vigencia mientras dure el préstamo. Este tipo de hipoteca presenta un pago que permanecerá constante durante la totalidad del plazo del préstamo, ya sea a 10, 15, 20 o 30 años.
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¿Qué es una Hipoteca a Tasa de Interés Ajustable (ARM)?
Es aquella tasa cuyo interés varía luego del plazo inicial predefinido del préstamo. Los diferentes programas ofrecen plazos distintos (en años) del período de variación( generalmente de 1 a 7 años), siendo lo más común las Hipotecas a Tasa de Interés Ajustable de entre 3 a 5 años.
Una Hipoteca a Tasa de Interés Ajustable comenzará generalmente con una tasa de interés inferior a las disponibles para las Hipotecas a Tasas Fijas de igual plazo. Cada período de ajuste (generalmente cada 6 o 12 meses), la tasa de interés será ajustada en base al índice más un margen. El índice es generalmente un indicador financiero ampliamente publicitado, tal como el LIBOR, que fluctúa hacia arriba y abajo junto con los mercados financieros. Por lo general el margen es de 2-3%, por lo tanto si al momento del ajuste el LIBOR estaba en 3% y el margen de los programas era 2%, la tasa de interés prevaleciente será de 5 %.
Las ARMs también tienen límites que restringen el monto máximo de variación del préstamo durante cada periodo de ajuste y el máximo que puede ajustar sobre la duración del préstamo. Por ejemplo; LIMITES de entre 2 & 6 significa que la tasa de interés puede variar un 2 % por cada ajuste y un máximo del 6 % en lo que dure el préstamo.
Las ARM ajustarán cada período de ajuste hasta que expire el plazo inicial y luego permanecerán fijas por el resto del plazo del préstamo. Por ejemplo, una hipoteca ARM con un período de ajuste de 1 año ajustará después de 1 año, 2 años y finalmente a los 3 años hará un ajuste final y quedará fija por el resto del préstamo.
Como la tasa de interés fluctuará, su pago mensual de la hipoteca también cambiará. En general, las personas que anticipan un incremento de sus ingresos sobre el final del período de la hipoteca o aquellos que no planean quedarse en la vivienda por mucho más tiempo que el término inicial del préstamo son los más interesado en las ARM.
Debe preguntarle a cada prestamista acerca de los parámetros específicos (tasa, índice, margen, LIMITES y plazos) de cada una de las ARM ofrecidas.
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¿Qué significa Tasa de Porcentaje Anual (APR)?
La APR es la tasa de interés que refleja el costo total de financiar un préstamo. Es una combinación entre una tasa de interés simple, cualquier punto de descuento, y los honorarios pagados al prestamista al obtener una hipoteca.
La Tasa de Porcentaje Anual es un parámetro importante cuando se comparan las ofertas de préstamo de diferentes prestamistas, que pueden tener amplias diferencias en las comisiones que aplican a sus ofertas. Un prestamista que ofrece una tasa de interés baja y simple, pero tiene un APR más alto, tiene comisiones que le suman costos a su financiación. En forma simple, a más alta Tasa de Porcentaje Anual sobre la tasa de interés ofrecida, mayor serán las comisiones.
Otro factor que afecta la APR es el monto del préstamo y el plazo. Una hipoteca con un plazo de 15 años tendrá una APR más alta que una a 30 años, aunque la tasa y las comisiones sean las mismas. Además, una hipoteca de $100.000 tendrá una APR mayor que una hipoteca por $200.000, con las mismas tasas de interés y comisiones. Asegúrese de que el plazo y monto de los préstamos en las dos diferentes ofertas sean los mismos para poder estimar en forma más precisa cuál es el que más le conviene.
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¿Qué es un corredor hipotecario?
Un corredor hipotecario es un contratista independiente con licencia que ofrece una selección de programas de préstamo de varios prestamistas con los que tiene establecida una relación.
Dichos corredores pueden ofrecerle una amplia selección de productos disponibles de diferentes prestamistas. Por lo general los bancos tienen una selección limitada de sus propios programas, que pueden o no satisfacer sus necesidades.
El corredor hipotecario toma su solicitud y tramita su préstamo, sometiéndolo a un prestamista para que firme y apruebe los fondos.
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¿Qué es un gasto por iniciación de préstamos?
El gasto por la iniciación de préstamos es la comisión impuesta para cubrir la solicitud y tramitación de una hipoteca suministrada por el corredor hipotecario.
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¿Qué significa Préstamo al valor (LTV)?
Es la razón determinada por el monto del préstamo dividida por el valor de la propiedad. Por ejemplo, si una vivienda tiene un valor de propiedad de $100.000, y el monto del préstamo es de $90.000, el LTV es de 90%.
El LTV es utilizado para definir el porcentaje máximo de préstamo disponible para cada programa de préstamo en particular. Los prestamistas tienen diferentes parámetros de LTV para diferentes programas de préstamos. Además el LTV disponible dependerá de su situación crediticia personal. Las razones LTV más altas están disponibles para personas con calificaciones crediticias altas.
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¿Qué son los puntos de descuento en relación a una hipoteca?
Los puntos de descuento son un porcentaje del préstamo utilizado para reducir mediante un pago adicional o descontar la tasa de interés del préstamo. Un punto equivale a uno por ciento del monto del préstamo.
Algunos prestamistas también se refieren a la comisión por iniciación en puntos. Por ejemplo, un prestamista que cobra un punto como comisión de iniciación significa que usted tendrá que pagar 1% para que el corredor redacte el préstamo.
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¿Por qué son tan inestables las tasas de interés de las hipotecas?
Los préstamos hipotecarios son vendidos en el mercado de hipotecas secundario. Dicho mercado fluctúa cada día junto con los mercados financieros mundiales. Por ejemplo, mientras que los bonos hipotecarios aumentan o disminuyen, también lo harán las tasas de interés.
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¿Qué documentos tengo que presentar para solicitar una hipoteca?
Como mínimo, necesitará los W2s de los últimos dos años y sus últimos tres recibos de sueldo. A menudo también se requieren los últimos estados de cuenta bancarios. Una copia del contrato celebrado por la venta de la propiedad. Si usted es un trabajador autónomo, se le podrá solicitar que presente su declaración de impuesto a las ganancias.
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Precalificar significa que el prestatario ha discutido el otorgamiento de un préstamo con un oficial de créditos y le ha brindado información acerca de su situación laboral y estado de deuda. Juntos pueden finalmente realizar un cálculo estimativo del préstamo al cual el prestatario está calificado para acceder.
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¿Qué significa obtener aprobación preliminar para una hipoteca?
Implica completar una solicitud de préstamo y ser aprobado por el prestamista para acceder a una suma máxima de préstamo. Generalmente, los agentes inmobiliarios requerirán que algunos compradores sean pre-aprobados antes de mostrarles propiedades. De esta manera se aseguran de mostrarle sólo los inmuebles dentro del precio accesible para el comprador.
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¿Cuál es la diferencia entre establecer una tasa de interés fija o variable?
Al solicitar una hipoteca, podrían cotizarle una tasa de interés simple disponible en ese momento. Para asegurarse que la tasa de interés cotizada siga disponible al momento del cierre de la operación, el prestamista deberá fijarla por el plazo que estime llevará procesar su préstamo. Cuanto mayor sea el tiempo que lleve cerrar la operación, mayor será el costo de fijar la tasa de interés. Los plazos típicos para fijar una tasa oscilan entre 30-45 días. En forma alternativa, podría seleccionar una tasa de interés variable y exceptuar cualquiera de las tasas vigentes una vez que se aproxime la fecha del cierre de la operación, en especial si considera que las tasas de interés están tendiendo a bajar.
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¿Cuándo puedo fijar una tasa de interés?
Esto varía de acuerdo al prestamista. Generalmente, si no tiene un contrato de compra, los prestamistas le solicitarán pagar una tarifa para fijar la tasa de interés. Sin embargo, muchos prestamistas fijarán la tasa en forma gratuita una vez que tenga un contrato de venta y complete la solicitud uniforme de préstamos para vivienda 1003.
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¿Qué son los gastos de cierre?
Cada prestamista puede tener diferentes costos que se aplican a sus programas o al mercado local de préstamos. Los costos de cierre o las tarifas aplicadas para llevar a cabo el préstamo pueden consistir en algunos o todos de los siguientes:
1. Gastos de liquidación y o del apoderado
2. Gastos de suscripción
2. Pre-pagos: impuestos a la propiedad, intereses hipotecarios, seguro del
propietario y seguro de hipoteca privada
3. Gastos por iniciación de préstamos
4. Gastos de tasación
5. Gastos por informe crediticio
6. Gastos de mensajería
7. Gastos por registro del título
8. Gastos de inspección (si fueron necesarios)
9.Seguro del Título
10. Pago a la cuenta de depósitos en custodia para impuestos de bienes inmuebles y seguro del
propietario si se aplica
11. Gastos por preparación de documentación
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¿Qué son los depósitos en custodia?
Los depósitos en custodia son pre-pagos de impuestos sobre bienes inmuebles y seguro de propietarios retenidos en una cuenta de depósito en custodia. Se utilizan los fondos de estas cuentas para realizar los pagos anuales a las partes correspondientes por el prestamista.
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¿Puedo evitar los depósitos en custodia?
En la mayoría de los casos, si su pago inicial es del 20% o más, los prestamistas no le exigirán el pago de depósitos en custodia. Algunos programas sólo requieren 15%. Solicítele al prestamista los requisitos para acceder al producto del préstamo que le interese.
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¿Cuánto demora ser aprobado para un préstamo?
Dependiendo de su situación crediticia personal y del prestamista en cuestión, la aprobación puede conseguirse dentro de las 24 horas. Generalmente requiere entre 7-10 días laborales en la mayoría de los casos de solicitud de hipotecas.
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¿Puedo incluir mis costos de cierre en el total del préstamo?
Generalmente, la mayoría de los prestamistas no le permitirá hacerlo al comprar una nueva vivienda. Sin embargo, la mayoría lo permitirá ante una refinanciación de la hipoteca ya existente.
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¿Cuánto le llevará a un prestamista cerrar mi préstamo?
Algunos lo harán dentro de los 7 días. Sin embargo, se requiere un promedio de 30 a 60 días. El tiempo depende de varios factores. Por ejemplo, si existe o no una tasación actual disponible para la propiedad, cuán ocupados se encuentren los tramitadores hipotecarios al momento del pedido del préstamo, y el tiempo requerido para tramitar el título.
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¿Qué es el Seguro Hipotecario Privado (PMI)?
El PMI es un seguro que protege al prestamista si usted no paga. Le permite a los prestatarios obtener sumas de préstamo mayores con pagos iniciales más bajos. Se requiere generalmente cuando el LTV es 80% o mayor. Consulte con cada prestamista para asegurarse cuáles son los requisitos del PMI.
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¿Cómo puedo evitar el Seguro Hipotecario Privado?
Generalmente se requiere el PMI cuando la razón préstamo a valor (LTV) es del 80% o mayor. Muchos prestamistas permitirán que deje de pagar el PMI una vez que ya haya pagado su préstamo por debajo del 80% de la LTV, o si su propiedad ha incrementado su valor al punto en el que su nueva razón LTV sea menor al 80%. Se requerirá que tase su propiedad para probar el nuevo valor de mercado de su vivienda, si éste ha aumentado.
Algunos prestamistas también ofrecen programas de préstamos tales como 80/20 en los que existe una hipoteca inicial por 80% LTV y luego una segunda hipoteca por el 20% restante a una tasa de interés mayor.
Verifique con cada prestamista para estar seguro de que el PMI puede ser cancelado una vez que el LTV sea menor al 80%.
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¿Cuándo debe considerarse la refinanciación?
La refinanciación varía en cada situación y puede ser práctica o no, dependiendo del tiempo que planee quedarse en esa propiedad. Cuando refinancia, pagará gastos de cierre una vez más y estos gastos de cierre tendrán que ser recuperados antes de llevarse los beneficios de obtener una tasa de interés menor. Divida los gastos de cierre del préstamo por los ahorros mensuales en el pago de su hipoteca para determinar cuánto tardará en beneficiarse. Si planea quedarse más que eso, entonces probablemente la refinanciación tenga sentido.
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¿Qué es un préstamo en moneda fuerte respaldado por capital privado?
Son préstamos realizados por inversores privados que utilizan su propio dinero como fondo para un préstamo. Como el préstamo no será vendido en el mercado hipotecario secundario, el prestamista privado puede ser más flexible con sus requisitos para la aprobación. Esta flexibilidad también trae desventajas, tasas de interés mayores y tal vez un plazo menor para el préstamo.
Los préstamos respaldados por capital privado en moneda fuerte son utilizados por los prestatarios que tal vez no puedan adquirir una hipoteca mediante instituciones crediticias convencionales.
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Se ofrece una hipoteca inversa a los propietarios que ya tienen su propia vivienda y han alcanzado una edad en la que quieren retirar la liquidez que han acumulado. El dinero puede ser retirado como suma única, como pagos mensuales o utilizado como línea de crédito. Generalmente este tipo de préstamo es cancelado cuando el último prestatario sobreviviente ya no resida en la propiedad por más de 12 meses. La propiedad entonces es vendida para cancelar el préstamo. No todos los prestamistas ofrecen hipotecas inversas. Deberá verificar que cada prestamista sepa las especificaciones de los programas de hipotecas inversas que puedan tener disponibles. Como propietario, usted es responsable de pagar todos los impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento general. Hay más información en el Sitio Web de AARP: http://www.aarp.org/revmort/.
